Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté

1. Mettre en place des dispositifs d'observation et de prévention

La réhabilitation de copropriétés dégradées peut constituer une lourde charge pour votre collectivité. Deux dispositifs proposés par l'Anah contribuent à prévenir la dégradation des copropriétés. Leur mise en place permet de détecter le plus en amont possible des copropriétés en fragilité et d'intervenir avant qu'elles basculent en difficulté

• Veille et observation des copropriétés (VOC) : la VOC est une aide méthodologique et financière au développement des démarches d'observation locales des copropriétés fragiles. Elle repose sur la mise en place d'indicateurs, sur un périmètre que vous définissez, qui englobe tout ou partie de votre territoire. Vous pouvez ainsi ajuster au mieux votre politique d'intervention et détecter au plus tôt la fragilité de certaines copropriétés. Vous assurez la maîtrise d'ouvrage de cet observatoire ou la confiez à un organisme spécialisé comme par exemple une agence d'urbanisme.

Le montant de l'aide : 50% de la dépense dans la limite de 60 000 € d'aides de l'Anah, pour une durée minimum de trois ans.

• Programme opérationnel de prévention et d'accompagnement des copropriétés (POPAC) : le POPAC est un dispositif qui permet d'accompagner les copropriétés pour éviter l'accentuation de leurs difficultés. L'accompagnement permet en général de résorber les dettes avant qu'elles ne deviennent trop importantes. Il intervient aussi sur la gouvernance de la copropriété afin que les décisions nécessaires au redressement puissent être prises.
  Cet outil peut également vous aider à moduler votre intervention avant l'engagement d'un dispositif opérationnel. Plus tard, il peut aussi être utilisé pour consolider le redressement des copropriétés à l'issue d'un programme d'intervention.
  Vous assurez la maîtrise d'ouvrage de cet outil ou la confiez à un prestataire compétent en matière de diagnostic et de suivi-animation.

Le montant de l'aide : 50 % de la dépense HT au maximum dans la limite de 50 000 € d'aide de l'Anah par an. En contrepartie vous vous engagez pour une durée minimum de 3 ans.

• Expertises complémentaires : il peut s'agir par exemple d'un audit comptable ou d'expertises techniques. Ces expertises peuvent être demandées dans le cadre d'un POPAC, d'une étude préparatoire ou du suivi-animation.
  

Montant de l'aide : 50 % des dépenses HT par an dans la limite de 25 000 € d'aides annuelles de l'Anah.

2. Préparer votre intervention

Les études préparatoires ont pour objectif d'élaborer un diagnostic partagé entre l'ensemble des partenaires que vous souhaitez impliquer dans le projet. Elles permettent d'élaborer une stratégie d'intervention afin de convaincre les propriétaires à s'engager. Les conclusions de ces études définissent les objectifs du programme et les enjeux financiers pour l'Anah et l'ensemble des partenaires.
Elles sont généralement confiées à un cabinet d'étude spécialisé dans la définition des politiques publiques relatives au logement et à l'habitat.

Le montant de votre aide : 50 % du montant HT de l'étude dans la limite de 100 000 € d'aide de l'Anah.

3. Choisir un outil d'intervention

À l'issue de la phase d'études préparatoires, vous avez conclu à la nécessité d'agir sur votre territoire et en particulier sur les copropriétés. Vous avez déterminé avec l'ensemble de vos partenaires une stratégie d'intervention. Pour mettre en œuvre cette stratégie, vous disposez d'un outil contractuel d'amélioration de l'habitat privé : l'opération programmée. Elle vous permet de déterminer vos objectifs, les moyens de les atteindre et les contributions attendues.

• L'OPAH Copropriété Dégradées (OPAH - CD) : c'est un dispositif incitatif, préventif ou curatif, qui ne concerne que les actions de redressement des copropriétés dégradées. Il porte sur un ou plusieurs immeubles et permet d'accompagner les syndicats de copropriétaires pour redresser la gestion des copropriétés. L'OPAH - CD facilite également la mise en œuvre d'un programme de travaux d'amélioration des bâtiments, sur les parties communes comme privatives. L'Anah finance de 35 à 50% les travaux réalisées par les copropriétés.
  

• L' OPAH Renouvellement Urbain avec un volet "copropriétés en difficulté" : ce volet s'insère dans un dispositif d'intervention dont l'objet est plus large que la copropriété. Il dépasse en effet la seule intervention ciblée sur une ou plusieurs copropriétés. Dans ce cas l'intervention s'opère sur un échantillon d'immeubles préalablement définis.

• Le plan de sauvegarde (PDS) : le PDS permet d'intervenir sur les situations particulièrement difficiles. Il est décidé directement par le préfet du département ou sur proposition du maire de la commune. Le préfet désigne un coordinateur chargé du bon déroulement du plan. Vous devez signer une convention à l'appui de ce plan. Cette convention précise les engagements financiers de chaque partenaire et l'accompagnement prévu. L'Anah finance à 50% l'ensemble des travaux prévus par la copropriété.
  

Établir une convention d'opération programmée : cette convention est signée entre votre collectivité maître d'ouvrage, l'Etat et l'Anah. D'autres partenaires souhaitant s'inscrire dans cette démarche peuvent être amenés à signer aussi cette convention. Son objectif est de préciser le périmètre de l'opération, les objectifs prioritaires, les actions prévues. Y figurent également les engagements des partenaires, l'organisation de la gouvernance du programme et de la maîtrise d'ouvrage. Le rôle de l'opérateur et les indicateurs d'évaluation de l'opération doivent aussi être définis.

• Financement du suivi-animation : Les prestations financées par l'Anah en phase opérationnelle sont destinées à la mise en œuvre des opérations programmées sur le terrain. Ces prestations sont réalisées pour votre compte, en tant que collectivité maître d'ouvrage, par un opérateur externe. Ses missions sont les suivantes : assistance administrative, financière et technique au maître d'ouvrage pour toute action que vous envisagez dans le cadre du programme ; sensibilisation, information du public, assistance pour le montage d'opérations complexes que vous souhaitez monter en tant que maître d'ouvrage ; accompagnement social, technique, financier des propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux. Ainsi, les propriétaires bénéficient d'un accompagnement gratuit co-financé par l'Anah et votre collectivité territoriale.

Montant de l'aide : 50 % des dépenses HT dans la limite annuelle de 75 000 € d'aide de l'Anah et de 250 € par logement.

• Aide au redressement de la gestion urbaine de proximité : aide pour la réalisation par la collectivité d'actions d'amélioration du cadre de vie des occupants et contribuant au redressement global de la copropriété (propreté de l'immeuble et des abords, actions favorisant le lien social...) .
  

Montant de l'aide : Financement de 100% TTC des dépenses éligibles dans la limite d'un plafond de 5000€/bâtiment et 150€/lot d'habitation principale pour les copropriétés de plus de 30 lots d'habitation principale. 

4. Évaluer votre intervention

Une évaluation est une étude spécifique qui consiste à comprendre les écarts entre les objectifs, la réalisation des actions et le résultat final. Les écarts se mesurent à partir d'indicateurs définis le plus en amont possible et qui font l'objet d'un suivi régulier.

Ils sont complétés par des enquêtes ou des observations spécifiques qui peuvent porter sur les aspects économiques et sociaux du projet.

Elle permet ainsi de vérifier si les objectifs initiaux ont bien été atteints et les raisons qui expliquent les résultats obtenus. Ainsi le maître d'ouvrage, les acteurs du projet, les services ou organismes impliqués peuvent échanger autour de ces analyses objectives. Cela permet de modifier ou d'adapter les objectifs, d'apporter des mesures correctives, de décider de prolonger ou non les actions.

Enfin, le retour d'expérience de l'opération évaluée permet d'envisager ce type d'actions sur d'autres sites.

En tant que maître d'ouvrage, vous définissez un cahier des charges précisant la méthode d'évaluation et les compétences requises. Cela vous permet de choisir un prestataire, indépendant des parties prenantes du projet. Il est souhaitable que l'évaluation puisse être lancée dès que le projet entre en phase opérationnelle. Ainsi, on peut évaluer régulièrement les actions menées et procéder à des adaptations selon les résultats de chaque phase d'évaluation. Cela permet à l'évaluateur de conduire ses études en ayant une parfaite connaissance du projet et de ses enjeux.

L'Anah peut financer l'évaluation à hauteur de 50 % du montant HT engagé, dans la limite de 50 000 € d'aide.